林行止專欄 全球物業供不應求 香港巨富用武有地

信報財經新聞 林行止2005-10-18
一、
　　去周末在北京二十國集團財長和央行行長會議開幕式上，胡錦濤主席發表〈加強全球合作促進共同發展〉的講話，明確指出在未來十五年來，中國國內生產總值將提高至四萬億（美元．下同）左右，而人均ＧＤＰ會增至三千元水平─人均三千元，是世界銀行介定中產階級的臨界點。

　　中產階級人數大幅增長，非僅中國為然，其他發展中國家亦如此，現在投資界流行一個新字ＢＲＩＣｓ，是巴西（Ｂ）、俄羅斯（Ｒ）、印度（Ｉ）和中國（Ｃ）的合稱，它代表高經濟增長和對民生消費需求大增，其中一項香港人也許有興趣的是，中產階級對物業需求已開始造成環球樓宇供應嚴重不足。

　　據年初出版的《十億名空屋擅佔者》（R. Neuwirth:《Shadow Cities: A Billion Squatters, A New Urban World》, Routledge）一書的統計，去年全球每天平均有二十萬人從鄉村遷徙至城市，這等於每分鐘一百三十人，一年七千萬人！在未來十年，僅發展中國家的中產階級便將達二十五億，為二○○四年全球中產階級的總數─屆時環球將成中產世界！

　　為這些進城農民找工作固是大難題，令有關當局更頭痛的是為他們提供合適的住所。非常明顯，政府並無這種義務，而剛入城的農民即使找到工作，很少付得起房租遑論有財力置業；因此，發展中國家的大城市出現數以萬計露宿者或以簡陋材料搭建的臨時棚（鐵皮）屋。聯合國居住環境部門今年九月十二日在一份報告中指出，要解決大城市「游民」無瓦遮頭的情況，各國政府每天要興建九萬六千一百五十個物業單位（層）才能解決問題（http://hq.unhabitat.org）。

　　向身無長物的勞苦大眾提供居所，為晉升中產階級者改善居住環境，既是政府的大挑戰，亦是物業發展商一展所長（以香港物業市場的標準，不是大發其財）的機會。

　　由於市場經濟已成為世界經濟發展的主流，這意味幾乎所有的政府都不再視發展物業是「社會責任」，而是促進經濟增長的動力和「工具」；在未來一段不短的日子裏，物業發展將是發展中國家最熱門行業之一，除了急速都市化及中產階級迅速形成壯大─自置物業是中產階級的象徵─之外，各國開始立法保障私有產權及對低入息階層提供方便的物業按揭業勃興，在在助長物業需求，物業發展因此在發展中國家大有可為。與物業有關的建材和建築公司，也許會因此成為投資對象。

二、
　　都市化的情況以中國最明顯，這支持內地物業市道久盛不衰；投資銀行高盛不久前發表一份由二名華裔研究員撰寫、題為〈中國物業氣泡快將爆破的謬見〉（www.gs.com/hkchina/insight/research/pdf.），指出在發展中國家之間，中國的城市人口佔總人口比率大為偏低。中國目前大約四成人口居於城市，菲律賓的數字是五成而南韓和其他工業化國家則達九成；研究員因此相信中國「農民進入城市」的趨勢將持續，加上「人均住房面積」隨着經濟收入上升而不斷加大（一九七八年的城鄉「人均住房面積」為七點八平方米，二○○三年已提升至二十餘平方米），而民房空置率從一九九五年十二月的約百分之五十持續下降至去年底的百分之二十左右，此外還有物業抵押貸款佔ＧＤＰ比例在亞洲區最低而儲蓄率最高等等，因此得出中國物業氣泡不會爆破的結論（事實上，迄去年底，除上海樓價明顯下挫之外，北京和深圳樓價仍平穩發展）；不過，筆者認為以西方國家的財務標準套入國內情況，不能準確推斷國內物業市場走勢，而且從宏觀角度看，國內物業市場雖然剛剛起步、按揭業務亦未上軌道，可是，根據世界銀行《發展中經濟物業融資》報告透露的資料，中國的物業按揭已佔ＧＤＰ百分之十一，這雖然比美國的百分之六十七、歐盟的百分之四十六、香港的百分之三十九低，但對置業仍未普遍的內地而言，當局採取種種行政手段以防範氣泡爆破，是大有必要的。

　　對於中國政府來說，在「城市化繼續快速發展」的前提下，當局似應設法藉平抑樓價以協助居民置業，因為這是阻遏「貧民窟擴大化」的必要步驟；筆者不久前在這裏提及孟加拉Grameen銀行為協助小販創業的「小額融資運動」（microfinance movement），現在已發展至「簡陋居所小額貸款」（shelter microloans），該行發展二種比用稻草、牛糞和樹枝搭成的茅屋「堅固耐用」且會大大減低感染傳染病可能性的簡陋居所，成本分別為三百及六百二十五元，「樓價」這麽低廉，「小額貸款」便派得上用場……。

　　成本數百元的房屋，在發達地區不足以買一方呎物業，但在發展中國家，這絕非天方夜譚，即使中國現在亦出現了一批成本低廉的環保房子。十月二日《大公報》一篇題為〈編織綠色中國的搖籃〉的「寰球特寫」（「取材」自九月二十六日的《新聞周刊》），報道中美可持續發展中心的共同主席、美國建築師和工業設計家威廉．麥克多諾，在遼寧本溪市南芬區思山嶺黃柏峪進行一項「每建造一座房子，僅花費三百五十美元」的偉大工程……。若不從賺錢的角度考慮，居住問題的解決並不太困難。

　　本報資料室統計香港幾家大地產公司的派息情況，發現它們的大股東從公司上市迄今二三十年來，收取的股息在一百二三十億至三百二十億港元之間，這令他們躋身世界豪富之最前列（蓋茨和畢非德等的身家來自所持股票市值，但市值有升有降，加以股票可能用作抵押，因此，唯有收取的股息才是真實財富），香港這個彈丸之地造就了多名世界首富級人物，真是奇蹟。除了令子子孫孫有更豐裕的物質生活，龐大財富可以做許多有益有建設性的事，以他們發展物業的豐富經驗，配合國內「第十一個五年規劃」的需要，用自己（非股東）的金錢為內地人民興建非牟利性質的廉價樓宇，不讓美國人獨領風騷，肯定是有意義和可以傳世的好事！