林行止 租貴物有所值供多樓價難升

信報財經新聞
2005-11-16 林行止專欄



　一、

　　不少國際服務性機構定期發表世界大城市生活費用調查，由於項目繁多，有時很具爭論性，遂作不得準；《經濟學人》較聰明，簡而化之，只做各地麥當勞漢堡包售價比較，從「主食」價錢的高下，大略可估計該地的生活水平。非常明顯，萬商雲集的國際大都會的物價（包括漢堡包）都較昂貴，對於這種現象，有點經濟學知識（不論來自書本、商場或普通常識）的人，幾乎眾口一詞指稱「租金高是高物價的根本原因」，對於「名牌」商品在歐洲「原產地」售價比本港便宜（據說幅度在三四成之間），人們亦無不歸因於香港租金太貴。眾所周知，薪金高低左右了物價的貴賤，內地和美國便是兩個極端，而進口稅之有無、高下，亦是定價因素。不過，香港和西方大城市的條件基本相同，物價不同的確只因租金有差距所致。

　　香港租金昂貴（旺區更甚）令物價高居世界前列，消費者「牙痛咁聲」（大叫吃不消），猶其餘事，很多評論者認為這會打擊香港的商業競爭力，進而把矛頭直指物業發展商，說他們貪婪無懨，特別是在續租約期間市況若比簽舊約時旺盛，業主必會大幅加租，這樣的業主便被指為「無良」，如果此時有一些店舖拉起或貼出「業主瘋狂加價結束營業」的橫額或標語，經傳媒渲染，物業發展商便會被抹黑成為不顧租戶死活的奸商！即使在香港如此典型的資本主義化社會，這種指責亦有一定市場，業主因此處於道德下風，成為「有正義感有公平心」的市民千夫所指的對象。

　　這種指責是不合理的，炒股致富後當國會議員並著書立說成為經濟學家的李嘉圖（一七七二─一八二三），在一八一七年出版的《經濟學及賦稅原理》第二章〈地租論〉，便指出土地租值（rent）高下與其生產物品（其時只有農地，因此指的是不同的農作物）價格的貴賤有關，他舉的例子是一磅（原文是浦式爾）小麥售一鎊，一英畝可收割五磅小麥，這片土地的「地租」值五鎊；如果小麥磅價二十萬鎊，「地租」便值百萬鎊。

　　引伸李嘉圖近二百年前的理論，大家可知「地租」高昂不是業主憑其貪婪心而是根據有關土地的「效益」來決定的，換句話說，一個無法售賣高邊際利潤貨物的店舖，其租金肯定高不起來，反之，租金則會高得令人咋舌，不少知情者（知道租金多寡）會發出同情租客的喟歎，然而，這不過是非理性的廉價同情，因為在「高」租金之下，業主與租客各得其所，皆大歡喜（當然，這種喜悅的體現是閉門計算盈利而非對鏡頭說賺得盆滿缽滿），我們有時看到一些商店因「業主加租」而結業，然而，在一般情形下，結業通常並非因為租金太高而是經營不得其法（包括手法及出售的商品或服務不為市場接受），只是商人不肯接受這種現實而推卸責任地把天下之惡歸諸業主加租。事實上是，「旺舖」不會長久空置，因為業主很快便會找到有辦法產生「雙贏」效應的新租戶。

　　了解決定租金（樓價）的不是業主而是有關物業的「效用」，大家對高級商場業主動輒（續約之時）加租及旺角銅鑼灣橫街的熱食檔口每呎租金（物業價格）全港最貴的現象便不應大驚小怪。筆者未光顧這類檔口，亦不知其正確地址，不過，不難想像的是，其所出售的食物必然可口、方便，大受顧客歡迎。由於具備所有吸引顧客的元素，因此價錢不會便宜，邊際利潤率很高，而其「地居要衝」，生意興隆，貨物流轉快，遂付得起貴租。在資本主義社會，沒有完全無償的「義務勞動」這回事，這即是說，「捱貴租」而又必須終日勞碌的店東肯定有利可圖，而且利潤足以令他滿意於「由朝做到晚」的辛苦工作！

二、

　　商品（或服務）價格所以昂貴，不外是需求彈性低（價格上升了需求不會相應下降）及供應短絀所致，這二者缺一不可，這可說是「自然結果」（natural outcome）。俯覽中央公園的紐約物業、眺望海德公園的倫敦巨宅、「君臨」維多利亞港的香港大廈，價格都比較昂貴（它們和那些不具這種「自然條件」的物業價格差，經濟學家稱為「過癮價」〔hedonic price〕），這是供應有限因而形成賣家市場之故。其實物業的需求彈性是很高的，當樓價高企、利率上揚時，消費者無法負擔，便不會買樓、換樓，對物業需求自然放緩，但樓價不一定會馬上下挫，因為業主若看好後市，會寧可空納差餉地租而「封盤」─在香港這樣的社會，囤積居奇是合法亦是牟取暴利（本港沒有暴利稅，這亦是合法且為股東所樂見）的一種手法！不過，業主這樣做並不保證可得巨利，因為經濟可能衰退市民購買力萎縮樓宇便可能成為公司的負累。資本主義社會的其中一項特點是做生意便要冒風險……。天下沒有免費午餐，商業則沒有無風險的生意。

　　自從本地銀行「追補」利率後，香港樓市突趨平靜，這是消費者收入追不上置業成本（樓價加利率）上升的正常反應；不過，筆者以為造成這種現象的根本原因在未來一般性物業供應可能「太多」所致！三大地產商合作開拓邊境落馬洲河套區、香園圍和缸瓦甫可容數十萬居民的新市鎮，加上啟德機場會重新發展的不同方案均有容納數萬居民的物業發展計劃，面對香港人口結構朝優化反方向發展的前景，未來本港似乎有非豪宅物業供應大增而消費者人數不能「與時並進」的落差。

　　物業市道前景不那璀璨，在大多數大都會，這當然會對經濟帶來一點負面影響，對香港則會帶來沉重打擊，因為物業發展是香港經濟主要支柱─可說是命根子，萬一物業市道疲不能興，香港經濟難免受重挫。

　　為己為人，發展商計劃發展邊界新城鎮時，也許應考慮撥出更多土地作非興建物業用途，而特區政府「廢物利用」發展啟德，若能把物業發展項目剔除或減至最低，相信物業市道在迎接稍後利率再升時便有較佳的表現。