林行止 推出樓花指數 炒樓立於不敗

信報財經新聞 2005-11-23
林行止專欄
　　聯儲局的資金流向統計（Flow of Funds data）顯示，在二○○四年年底，美國家庭及非牟利組織持有的住宅物業時值十八萬六千億（美元．下同），究竟這代表什程度的財富，比一比其餘二個數字，大家便有概略性印象─同期紐約證券交易所統計的美國本國股票總市值十五多萬億＊，而債券市場協會公布的固定利息票據（包括政府及企業債券）總值為二十三萬六千億；非常明顯，住宅物業約佔美國人三分之一的財產（不包括投資在收藏物品如珠寶藝術品及金銀等財產），可是，和債券及股票不同，物業沒有報價市場，亦無任何可供投資者對沖的衍生工具，這對物業投資者大為不便，不僅以萬億計資金被積壓，萬一業主急需資金周轉，只有賣樓一途；然而賣樓費時失事（比起有價市場），救不了急，若被債權人當為「銀主盤」放售，所得肯定與業主的理想價大有差距，這不僅對業主不公平，亦等於資產無法發揮應有功能。在這種情形下，三名學以致用的「財技專家」─包括以寫《非理性亢奮》（並為格林斯平借用）一書的耶魯財務經濟學家舒拉（R. Shiller）─一九九二年在考爾斯基金會（Cowles Foundation，有興趣者可參考拙作《投資族譜》頁二十八以下的二十多頁）的贊助下撰寫的論文（編號一○○六）〈物業期貨指數及認購權市場〉（Index-Based Futures and Options Markets in Real Estate），建議芝加哥期貨市場成立分區（大區如城市再分地方性小區）的樓價期貨指數，供業主尤其是分期付款供樓者和投資者買賣。舒拉其後在○三年出版的《新金融秩序》（The New Financial Order）中，重申此說並作出更具體的建言。由於物業市場長旺（聯邦投資物業監督辦事處〔ＯＦＨＥＯ〕的樓價指數八五年為一百二十二，一路上升至今年三月的三百六十；去年底，全美物業平均中位價十九萬元，比五年前增長百分之六十九點一），市場總值增長至令人無法忽視的高水平，芝加哥期市終於在本月十七日宣布決定在○六年第一季度開辦十大城市（分成無數小區）物業指數期市！炒樓將從此進入新紀元。據美國全國物業經紀人協會的年報，去年美國成交的物業有百分之二十三點六落入炒家（買樓目的非自住而是等待較高價沽售）之手，意味即使自住業主不圖為財產對沖以減低可能成為負資產風險，單靠幾佔四分之一物業成交的投資者買賣，物業期指市場已不愁沒有生意。

　　眾所周知，商品必須有標準品質才能作為期貨買賣，比方說，豬腩期貨有一定規格，萬一交收現貨才不會出現以腿代替腩的爭執；準此，物業期指亦分門別類，各有標準，這類技術問題不易克服，但財技專家的精密設計使投資者能夠像買賣股票般交易物業，一家物業經紀公司今年初開辦以「浴缸才有泡沫」為標榜的「住宅炒賣網站」（Condoflip.com），為物業炒家提供類似拍賣網站e-Bay的樓花買賣平台，據說「交投正慢慢熱起來」。在置業已成風尚（消費者置業能力大幅提高的必然後果）的現在，相信這是一盤有可為的生意。

　　香港投資者都很清楚，由於物業的建築期─從平整土地到大廈落成─起碼需時三五年，期內因為種種不可測因素（利率、通脹率、經濟增幅、失業情況以至政治形勢好壞等）的影響，物業市道可能大起大落；樓價上升當為發展商及購進樓花者所樂見，可見，如果市道向下滑落，迄今為止，發展商和置業者都無能為力，只能坐看投資虧損、那些只付「首期」者的投入甚且可能化為烏有；他們的利益，只有期指市場才能保障。有了物業期指市場，發展商和購買樓花者便可以購進在物業落成年份的「認沽期權」（put option），假如樓價下挫，未能賣出全部樓花的發展商和購進樓花者無可避免有所損失，惟損失可從「認沽期權」價格上升中獲得補償……。

　　物業期貨市場，在香港的發展空間有限，因為屈指可數的大型發展商控制了物業供應，等於他們有力操縱樓花期指的升沉；不過，看大規模物業經紀公司很用心彙製的不同區域不同類型物業的價格指數，似乎已為網上買賣分區物業指數奠下了基礎。

　　物業期貨市場是二十一世紀的財技大突破，然而，它只對物業發展商及炒家有吸引力，自置物業的業主特別是負債不重的，相信不會輕易涉足這種市場，因為變動不居的期指並不符合為求安穩安逸而置業者的口味。